Cene kvadrata na jugu Srbije rastu brže od ušteđevine mladih kupaca, pa izbor između starogradnje i novogradnje nije samo pitanje početnog budžeta – već i ukupnih troškova, vremena i energije koju ćete uložiti dok stan ne postane stvarno useljiv.
Starogradnja nudi niži ulazni prag, ali često skriva račune za adaptaciju; novogradnja zahteva veći početni izdatak, ali donosi manje iznenađenja kasnije. Svaki scenarij nosi svoje obaveze i kompromise; prava razlika postaje jasna tek kada saberete sve troškove posle potpisanog ugovora.
Kako se menja tržište stanova i zašto to utiče na mlade kupce?
U gradovima poput Niša, Leskovca i Vranja tržište stanova prolazi tihe promene. Pre deset godina razlika u ceni između starih i novih stanova iznosila je 30-40%.
Danas je taj jaz manji, ponekad i ispod 20%, što znači da su obe opcije bliže nego ranije.
Mladi koji ulaze na tržište često nemaju vremena da čekaju da se projekat završi, pa se okreću starijim stanovima sa namerom da ih „srede kako treba“.
Međutim, realna slika troškova adaptacije često iskrsne tek posle potpisanog ugovora. Ono što se na prvi pogled čini povoljnijim kvadratom može postati dugotrajan projekat sa rastućim računima.
Kupovina u starogradnji – cena, troškovi adaptacije i realan budžet
Glavni argument za starije stanove jeste niža početna cena.
Za 50.000 evra u Nišu možete dobiti stan od 60 kvadrata u solidnom delu grada, dok bi ista površina u novom objektu koštala 65.000 ili više.
Na papiru, ušteda je očigledna.
Problem se javlja kada uđete u stan i shvatite obim potrebnih intervencija.
Instalacije su stare trideset godina, prozori propuštaju toplotu, pod škripe, a kupatilo izgleda kao da je stalo u vremenu.
Čak i ako planirate da neko vreme živite „ovako za početak“, troškovi grejanja i održavanja često vas pritiskaju da brzo intervenišete.
Prema iskustvima majstora koji rade adaptacije u južnoj Srbiji, prosečna renovacija dvosobnog stana kreće se od 8.000 do 15.000 evra.
- zamenu instalacija
- postavljanje novih prozora
- krečenje
- popravku podova
- kompletnu obnovu kupatila
Kupatilo je često najskuplji deo. Zamena starih cevi, izolacija, postavljanje novih pločica, sanitarija i opreme nije posao koji rešavate sa 2.000 evra.
Kvalitetni materijali, poput onih iz specijalizovanih salona keramike, obezbeđuju dugotrajniji i moderniji rezultat – ali i veću verovatnoću da nećete morati na hitne popravke nekoliko narednih godina.
Među dostupnim opcijama su prodavnice u većim gradovima koje nude materijale za obnovu kupatila. Npr. prodaja pločica u Novom Sadu, Beogradu, Nišu i drugim većim gradovima je veoma popularna i postoji mnogo opcija koje su na raspolaganju kupcima..
Novogradnja – početni trošak, energetska efikasnost i komfor
Noviji stanovi dolaze sa jasnim pravilima igre.
Plaćate više na početku, ali znate šta dobijate: završen prostor, modernu izolaciju, nove instalacije i garanciju na konstrukciju.
Nema skrivenih iznenađenja sa puknutim cevima ili vlažnim zidovima.
Energetska efikasnost je česta prednost novih objekata; stanovi izgrađeni po važećim propisima po nekim procenama mogu trošiti 30-50% manje energije za grejanje i hlađenje u odnosu na one iz sedamdesetih.
Tokom zime razlika u računu za struju ili gas može iznositi oko 3.000 dinara mesečno, zavisno od sistema grejanja i vanjskih uslova.
Ako računate na period od deset godina, ušteda na režijama po nekim procenama može premašiti 300.000 dinara, što nije zanemarljiv iznos za mlade parove.
Dodatni benefit je komfor; novi stanovi imaju bolju zvučnu izolaciju, termoizolacione prozore i moderna kupatila koja obično ne zahtevaju popravke prve pet godina.
Mana je što novogradnja često podrazumeva kompromis po pitanju lokacije. Objekti se grade na periferiji, dalje od centra, što produžava vreme provedeno u prevozu i utiče na dostupnost servisa.
Okolina takođe možda još nije razvijena – nedostaju parkovi, prodavnice ili ordinacije.
Praktičan vodič za odluku – kalkulacija troškova, renovacija i dugoročna vrednost
Pre nego što donesete odluku, napravite jednostavnu tabelu sa realnim brojevima.
U jednu kolonu upišite cenu stana, procenjene troškove adaptacije, mesečne režije i vreme koje ćete potrošiti na uređenje; u drugu kolonu stavite novi objekat sa svim fiksnim troškovima i manjim režijama.
Uzmimo primer: dvosoban stan u starijoj zgradi košta 50.000 evra. Dodajte 10.000 evra za adaptaciju (uključujući kompletnu obnovu kupatila) i dobijate 60.000 evra.
Isti stan u novom objektu košta 65.000 evra, ali je useljiv odmah; mesečni troškovi grejanja su 5.000 dinara naspram 8.000 dinara u starijoj zgradi.
Razlika od 3.000 dinara mesečno znači oko 36.000 dinara godišnje, što za deset godina može biti znatna suma prema grubim proračunima.
Kada te cifre stavite na papir, razlika između opcija često je manja nego što se činilo na prvi pogled; u novom stanu izostaju i dodatni troškovi poput zamene bojlera ili hitnih popravki instalacija.
Postoji i pitanje preprodaje: noviji objekti obično zadržavaju vrednost bolje nego stariji, naročito ako je lokacija povoljna; pri prodaji razlika u ceni prema tržišnim procenama može biti i do 10%.
Još jedan faktor je vreme: kupovinom starijeg stana vežete se za renovaciju stana od tri do šest meseci – odsustvo sa posla, koordinacija sa majstorima i nadzor radova.
Nasuprot tome, novi objekat omogućava useljenje odmah i normalan početak života bez čekanja; nema stresa oko radova – jednostavno uđete i počnete da plaćate ratu ili režije.
Dakle, bez obzira koji put izaberete, važno je da ne gledate samo početnu cenu kada kupujete stan; zbir svih troškova, vremena i energije koje ulažete u stan određuje da li ste doneli dobru odluku ili se vezali za projekat koji će vas opterećivati godinama.
